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2009天津酒店式公寓投资交流峰会相关报道
更新时间： 2009-12-4   来源：   点击数： 754
2009天津酒店式公寓投资交流峰会相关报道
　　时间：2009年12月1日 14：00
　　地点：天津日航酒店
　　活动主办：楼市传媒
　　媒体支持：新浪乐居
　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！欢迎参加本次由《楼市》传媒主办的2009天津酒店式公寓投资交流峰会，很荣幸担任本次活动的主持人，我是天津楼市杂志的负责人董斌。首先，请允许我介绍一下出席今天峰会的各位领导和嘉宾，他们是：
　　中国经济体制改革研究会副会长兼秘书长石小敏先生
　　国家发改委经济体制与管理研究所宏观经济室副主任彭涛先生
　　资深地产媒体人、中国房地产协会商业地产委员会执行秘书长、中国不动产研究院理事首席评论员，《楼市》杂志出品人蔡鸿岩先生
　　天津房地产协会常务理事冯奕先生
　　天津世邦魏理仕总经理杨广安先生
　　富力商业地产梁玮先生
　　天津中心潘东培先生
　　环球金融中心勾文清先生
　　昆仑中心、金融广场、和记黄埔、嘉利中心等项目代表，还有很多的项目代表和服务机构，我在这里不一一介绍了，同时感谢新浪乐居等各媒体同仁对此次活动的联合报道，在此我谨代表主办单位对各位的光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
　　下面我们有请天津房地产协会常务理事冯奕先生为本次峰会致辞！
 　　冯奕：尊敬的石会长，尊敬的蔡鸿岩先生，各位来宾、各位朋友，女士们、先生们，大家下午好！首先，请允许我代表天津房地产行业协会祝贺2009天津酒店式公寓高峰投资交流会的召开！大家知道，近几年来天津房地产市场的发展非常迅猛，各种业态的房地产项目可以说如雨后春笋纷纷上岗，这次我们召开这样一个酒店式公寓的论坛会，是在整个房地产市场发展中一个非常高端的创举。大家也知道酒店式公寓在80年代已经出现在北京，特别是在北京奥运会之后，这种业态、这种形式的物业越来越受到人们的关注。
　　在天津，这种业态的物业形式非常多，我印象中在21世纪的初期2002年的时候已经被许多开发企业关注，但是有关当时的房地产市场的现状，人们对这种业态，包括对这种物业还持有很多的怀疑和犹豫，这几年天津房地产市场的发展非常迅猛，特别是滨海新区的建立，中央对滨海新区发展给予肯定，加剧了许多业内人士和投资者对这种业态的关注。
　　我想在这种背景下，楼市传媒集团搞了这样一个活动，我觉得非常有意义，它不仅对天津市关于酒店式公寓市场未来发展起到推动作用，同时也对我们未来投资人如何投资酒店式公寓提供一些理性的建议，特别是今天请来北京的媒体、山西的媒体大家共聚一堂，共议这样一个话题，对于天津酒店式公寓下一步的发展非常具有意义。
　　在此，我预祝这次交流会圆满成功，同时也希望大家特别是外地来天津的朋友，在天津能有一个愉快的过程，谢谢大家！
　　　　主持人：感谢冯老师的精彩致辞，接下来我们有请《楼市》杂志出品人蔡鸿岩先生为本次峰会致辞！
 　　蔡鸿岩：尊敬的石会长、尊敬的各位老师、各位业内的同仁，以及媒体同仁，作为《楼市》杂志的出品人，今天我们天津《楼市》主办这样一个活动，首先对大家给予我们的支持表示衷心的感谢，《楼市》杂志在国内的房地产专业媒体这块影响力是最领先的，影响力最大的专业媒体，长期以来我们专注于房地产领域长期的研究，以及在媒体角度对行业发展、市场发展进行的观察和评析。
　　大家知道，今年房地产形势，包括近期以来的市场整体形势是动荡非常大的，可能天津我了解的信息还不是特别的全面，北京现在市场情况用两个字描绘是“疯狂”，很多我们地产业内的人，大家在聚会的时候都在探讨这样一个问题，心里都充满着焦虑。房价这么快的上涨，而且已经在这么高的价位上，北京现在四环以里的房子基本上平均价格在25000元/平方米以上，而这个价位这么高，排队买房的人大概给大家说一个具体点的数字，北京现在五环路以里平均每套房子的房源基本上有十个客户在等着，我们大概做过这么一个调查，像中心城这样的项目在南城都不算好区位，26000元-30000元/平方米的房子，二期推出300多套房源，现在排队6000人，北京很多楼盘都是这种情况。
　　这反映什么状况？我们每天都是接待各种各样的媒体、业内大家对我们的提问，看不懂现在的市场到底是什么情况。我想今天，我来也是可以很好的和业内做一个交流，虽然我们今天说的是酒店式服务公寓，但是我觉得大家现在普遍都更关心共同的话题就是现在的房地产市场，以及明年我们这个市场会是什么样子的走势。
　　前天渤海银行的董事我们在一起聊，因为他有一些朋友也是都想买房，问我对现在房价走势的看法，我说你为什么现在要买房？因为他本身也做投资的，他对房产不能说是专业人士，但是也是半专业人士。我在天津自己也买了一套房，就是金融街的项目，渤海银行的董事他在我之后买，我买的时候是18000元/平方米，他买的时候据说找了有市长这样的关系，据说也没便宜多少，比我买的还贵。我就问他，我说你为什么现在这么高的价位，他还想在北京买房，你到底是什么心态？大家现在其实是一种恐慌性的购房，在房价的快速上涨中的一种恐慌心理，他反过来映衬的是什么？说明什么？说明中国人真的不差钱，真的是很有钱。
　　原来我们说七千块钱、八千块钱大家觉得都挺贵了，现在涨到两三万了仍然有这么多人买，说明真的是不差钱。大家最近会看到这两天在新浪网的财经频道上看到我和胡紫薇讨论关于建外SOHO大家比较关注话题的节目，包括中央电视台，今天中午来之前也是赶北京电视台的一个节目，也是SOHO这个事，我们同时探讨了一下关于房地产的市场情况，我们计划在今年年底马上要和北京电视台有一个合作，要搞一个全球地产调查，北京电视台有两个节目，全国有一个经济频道的联盟网络一起参与这个节目的播出。我们现在计划在欧美以及大家这几天比较关注的迪拜、澳洲、东南亚一些代表性的城市，我们和北京电视台合作到这些地方去调查，特别是像迪拜这种所谓的新兴市场跟中国的情况更接近的城市和国家去探讨房地产，到底中国的房地产发展应该是什么样的走向，它最近一两年金融危机之后对于国内的房地产市场有哪些警示作用。
　　我们看明年的市场我仍然认为它会是价格继续上涨的市场，这样的上涨孕育着更大的风险，对整个经济来说都是更大的风险。因为我们现在面临诸多的问题，比如说金融的问题、人民币对内的贬值以及对美元的增值，这两种预期在金融走势上都是影响个人投资者很重要的一个层面因素。比如我们现在整个救市所谓经济结构调整，同时面临经济危机我们出口进一步的减弱，我们制造业的企业开工没有明显的复苏情况，大量的企业生产型的资金转入房地产和股票，这样对于我们整个市场其实起到了一种畸形的推动作用。
　　对于我们地产业内人士来说，如何去准确的把握好这一个发展的走势，把握好它的脉搏，我觉得是一个很现实的，很重要的一个问题。可能大家在去年到今年3月份之前都感受到房地产冬天的寒意，大部分地产公司的资金链达到了一种危险的境地，从理论上讲已经破产了，已经资不抵债了，但是三月份之后出现的行情可能又让大家解套了，又让大家复苏了，让大家重新看到希望，资金链上重新有现金的流入，但是这波行情之后大家共同得出一个经验和判断，不怕货卖的贵和便宜，就怕有行情的时候手里没货，没房子可卖了，没有地储备了。
　　所以，我们判断假设如果今年年底整个对于房地产优惠刺激政策取消之后，假如对房地产的政策性打压，有新的政策出台，因为今年3月份之后大部分大家口袋里的钱都挣足了，御冬抗寒饱暖的衣服都准备齐了，基本上我们评估大部分企业来说现有准备的自有资金抗个半年是没有问题的。如果出现交易量的大幅度下滑，再出现去年年初出现的降价情况我们认为就很难了。
　　市场我们对明年的判断价格还是平稳的，甚至到下半年还会有大幅度的上升。在整体交易量上来说，今年12月份之后会比10月份到12月份之间的交易量减弱，但是开春之后可能交易量还会重新复苏上来，这是我们对市场的判断，这是我想和大家分享我个人对于现在市场形势的看法。
　　下面，我再简单说说我们今天要说的这个主题酒店式公寓，今天中午我来之前在北京电视台做节目的时候由头就是潘石屹建外SOHO的这个事情，现在媒体关注度比较高，其实我们今天上午也说了这个话题，随着市场的完善，特别是像特大型的中心城市，北上广深这样的大城市发展的程度迫使整个行业产品在逐渐的细分，这是必然的趋势，在中心的大型城市当中，中心城市的黄金价值区位的物业肯定是高端的住宅和写字楼，以及大型的商业建筑综合体。
　　酒店式服务公寓商业写字楼会是未来这些大城市中心区域里主导的产品，以后可能在中心像CBD商务区里很难见到低档次的普通住宅，这有几方面因素决定的。首先这些地方的地价很高了，北京最新拍的一块地在北京顺义楼面地价拍到了29000元/平方米，这样的地价水平迫使发展商必须做高端的产品才可以从中获得利润；另外，土地的储备因为连续十多年房地产大规模的开发，市中心区的土地储备可用于住宅建设的土地资源越来越少了，未来面临更多是像老的旧有建筑的拆改，肯定拆改都是在城市市中心好的位置，交通要道位置上适合做公寓的项目，这些公寓的项目肯定基本上都是酒店式公寓，酒店式公寓式住宅，商业、办公楼等等综合体的方式出现。
　　这时候我们看到，这个市场，这个行业的细分，市场在细分，客群在细分，市场的运作也要逐渐的专业化，你的项目定位是给哪个人群的，是给商务人群的还是给普通住宅，是自用的还是投资的，这个客群会越来越明显，我们天津《楼市》在这里创刊三四年时间，我们也是亲眼见证最近四五年天津整个城市的发展建设，每次来天津都有新的面貌，又有很多新楼建起来，这些大厦的建筑我们看在呈现一个越来越高档化的趋势。这是城市伴随整个经济发展水平，繁荣度景气的程度逐渐出现的业态。
　　现在我们去看香港，在中环、九龙的核心位置它都是高档的公寓，酒店式服务公寓、写字楼、商业中心占据着建筑的主体，而普通住宅基本上都要在比较偏远的地方，这是城市发展的规律。这就要求我们作为酒店式服务公寓这样的建筑形态、这样的房地产产品，要求开发商在整个产品开发完善度上与普通住宅的水准不一样。大家非常关心潘石屹的SOHO，很多人问潘石屹的SOHO到底出现什么问题了？是不是物业管理的问题？物业管理的纠纷引发的原因是什么？我在我的博客里连续写了两篇文章，我一直想探讨这个问题，我认为是老潘的SOHO商业模式根本是错误的，我说了作为一个发展商来说自己去卖房子去挣钱，挣多少钱我们也无可厚非，但是我本身还有一个身份是商业房地产行业委员会的秘书长，从媒体的身份角度来说，我们不能接受的是SOHO可以很大把的挣钱，但是不能把你本身是错误的一个模式告诉大家这是一个成功的模式，让更多的人去效仿它，建外SOHO物业已经把它的所有问题都暴露出来了，本质的问题就是SOHO的模式，这种商业建筑综合体，商业这种业态把它切割小产权出售的方式对于业主的利益来说是没有任何保障的，从房地产开发的模式、从物业未来长久的发展，物业的保值增值来说是错误的，没有保障的，我们要把这个观点扭正，包括我们写文章、参加媒体对这个的评判都是想表述这样的观点。
　　作为一个企业，作为一个企业家，作为一个发展商你不只是考虑到自己挣钱，我们要考虑到社会，要考虑到企业，要考虑到业主个人，要考虑到这个城市的经济发展，要考虑到这个城市整体发展功能的完善。它应该是多赢的局面，这个企业的项目的产品和项目才是成功的，而不只是发展商自己挣钱。我们一直在探讨这个问题。因为今天我们讲酒店式服务公寓，对市中心的物业作为发展商来说他的责任心很重要，他不是简单开发商和业主客户利益的问题，是这个城市的形象问题，是这个城市的配套功能完善度的问题，是影响这个城市整个未来发展这样一个高度的问题。可能从我们去看到过往海内外的事例去看，发展商越是有责任，在项目的投入上软件硬件设施上越大，那这个项目本身未来真正会形成一个良性的资产，不断的去增值、保值，不断的发展，包括我们很多好的物业，比如北京、上海、香港，我们现在去看北京的国贸在1989年落成的时候，现在我们看仍然是北京非常好的物业，因为这是发展商自己作为一个持有性的物业在投入、维护、管理上是很尽心的。
　　因为我是这个物业永远的业主，我必须对自己的利益负责，我要是一个发展商把这个东西都卖出去我扭头就走人了，分摊给无数个小业主，在里面就会有相当一部分人不负责任，不愿意付出精力、付出代价对物业负责任，那我们能想象这个物业能是一样的吗？所以我们去看北京的国贸，包括我们看华贸中心和建外SOHO去比较的话，都是在CBD中心区的位置，华贸中心也是房地产开发的模式，也是用住宅启动资金之后建写字楼、建购物中心、建酒店，它所带来的对城市的贡献是完全不一样的，其实国贸和华贸中心和建外SOHO没有可比性，因为它是很多年投资的，一直是持有的物业，而华贸中心是一开始也是卖的，之后转为后面商业部分是持有的，这样是一个对城市负责任的。
　　可以这样给大家传递一个明确的信息，如果没有华贸中心北京就不会有现在CBD继续的东扩，大家最近看到这可能是一个很重要的信息。某种意义上讲，华贸中心投入之后，华贸中心聚集全世界500强企业进驻，如果没有华贸中心就不会有现在北京第一高的建筑国贸3期，因为国贸和经贸部一起投资的，这是经贸部的领导和我说的，要不是华贸中心有了这么一个竞争刺激他们，国贸的3期就不会有今天的建成。为什么大家这样去竞争，去发展？在这个层面上发展这是对城市是有益的，如果大家都去效仿潘石屹SOHO的模式，在很好的位置拿到物业，拿到商业，本来一栋十层楼的建筑，他把商铺开到六层，全部切割小产权卖出去，他拍屁股走人了，能不出问题吗？
　　我们从业主这儿给我们的数据，朝外SOHO和建东SOHO，交房4年了到现在一次没有出租过的商铺占到28%，我看了这个数字之后我非常的惊讶，想象不到在这么好的位置里开发的物业，这个房子空了4年的时间，买的时候都是五六万每平米买的，这样的项目、这样的物业我们能去推崇吗？我们当然要去推崇好的物业。北京有很多很好的酒店式服务公寓，最贵的是哪？万国公寓，是瑞士酒店的公寓楼，是喜来登酒店的公寓楼，这都是北京大城市里，包括我们去看香港、上海都是一样的，这些服务式的公寓都是租金最高的，北京最近有一个新的楼盘要推出就是四季酒店的公寓，因为把它酒店部分作为一个品牌参与酒店管理，他要求整个项目连带住宅，肯定也必须按照我的四季酒店的标准进行建筑和装修，这是要求的硬性条件，起价6万元/平方米，它一定是这样的。
　　所以，我们去看其实中国房地产已经发展十年了，我们从自己走的历程都可以清晰的看出来这个产品业态、建筑形态发展的规律。作为酒店式公寓来说，我还要强调服务是最重要的，从某种意义上讲，硬件并不是最重要的，真正重要的在于服务，在于管理，只要管理好、服务好、配套设施完善，这样的物业在大城市，特别是中心商务区当中它未来的前景都是无限的，我一直有一个观点，我到现在仍然认为未来的上海、北京这些大城市的房价会是全世界最贵的，一定会超过纽约、超过香港、超过伦敦的，为什么？因为中国有13亿的人口，中国有一个全世界任何国家没办法超越GDP的增长，有中国特殊的国情，而这种房地产增长之后我们看越是好位置、高品质的物业它的升值空间和幅度都是最大的。谢谢大家！
　　　　主持人：感谢蔡董的演讲，言词比较激烈，给我们带来很多新的观点和认识。接下来我们有请特约嘉宾中国经济体制改革研究会副会长兼秘书长石小敏，为大家带来当前宏观经济和地产机遇的演讲。
 　　石小敏：朋友们，很高兴这次能参加这次会议，会议的主持人让我讲讲宏观经济，我个人感觉当前的宏观经济最难讲，全球经济进入一个拐点，中国的经济也进入一个拐点，我想从两个方面介绍一些看法供朋友们参考，一个方面就是危机走到现在，美国人到底是怎么准备克服危机的；第二个方面就是如何看待和估量中国当前的经济形势。
　　当然危机走到现在基本的态度，大家的共识是已经结束衰退，按照国际上的标准连续两个季度环比负增长就是进入衰退，连续两个季度环比正增长就是结束衰退，前不久欧洲刚刚宣布结束衰退了，但是欧洲他们预计今年总的增长和去年全年比较还是-4%的增长，但是它已经连续两个季度环比正增长了，所以它已经结束衰退了。
　　现在关于经济形势争论的焦点就是复苏到底有多长？其实这个问题在半年一年前也是讨论的最热的话题，根据现在的情况看来，越来越多的人倾向于复苏是一个漫长的路，越来越多的人认为这场危机要走上一个新的成长阶段可能需要三五年、五六年甚至更长的时间。
　　另一个讨论比较多的问题就是什么时候救市政策退出，这和复苏的政策有关系，特别是有没有二次冲击连在一起，会不会有二次见底，会不会有二次冲击，不同的人有不同的看法，比如像索罗斯就认为有二次冲击，因为有一部分金融界的人士看到这次在金融危机爆发之后美国政府以及金融界、经济界做了一个安排，把大量的衍生产品做了一个安排——推迟交易，把它推迟到2012年再交易，反正现在已经没有价格了。大家做了一个妥协，账面上照计账，账上不用做调整，但是如果交易到来会怎么样？现在像美国的道琼斯股市从14000点跌到6000点，现在回升到1万点以上了，危机曾经的深度造成巨大的损失，现在有部分的挽救，毕竟现在没有回到14000点，我们很多的产品还依托汇率、房地产价格做的，还有很大的亏空，这块亏空有人估计10万亿以上，一旦到这个交易的时候，比如像李嘉诚的小儿子李泽楷从这个角度来说，他认为三年之内会有一半的对冲基金破产，因为这块金融交易和衍生产品交易一旦拿出来交易的话会形成这样一个结果就难免造成第二次冲击。
　　像最近的迪拜的事是相对比较孤立的事情，如果是金融产品的衍生交易这一块出来会不会形成第二次冲击？有一部分人认为可能会出现，退出的政策和复苏的稳固性、二次交易、通胀预期紧紧相连的，很多人都在密切关注着各国退出政策的时机和退出的动作。这是当前的经济形势，还有另一种就是对未来做安排，整个的游戏规则和经济体系怎么完善化，在各种方面都在讨论。
　　我简单介绍一下，这次危机究竟怎么看。这场危机比较深刻的一个提法叫资产负债表危机，这个范畴是野村政权公司首席经济学家辜朝明（音）先生在大衰退书中提出来的，其实在若干年前他在自己的文章当中提出来过，大衰退整个描述和分析了长达十五年到十七年的日本经济衰退，从1990年-2005年、2007年，辜朝明先生是已故辜振甫先生的侄子，他提出资产负债表衰退迄今为止是相当深刻的一个分析，在日本的经济衰退当中有三个显著的宏观经济现象，或者叫宏观经济表象，第一个就是经济增长低迷，第二个就是通缩；第三就是货币陷阱，零利率下很少有人借钱，日本央行把利率降到零，信贷活动非常不活跃，三个宏观表征背后的本质就是资产负债表衰退。
　　为什么会出现资产负债表衰退，辜朝明先生认为，自从上个世纪二三十年来以后，整个资本主义发展到一个新的阶段，证券市场、资本市场越来越发达，使得各国都出现了一批大到不能倒的机构，特别是银行，到危机爆发的时候政府要竭尽全力，竭尽所能来保住这批机构，以免整个经济生活的崩溃。由于出现这样一种现状，在经济危机当中就出现了资产的破灭、蒸发和债务的核销不同步的现象，一批大的机构连带一批中的、小的机构没有在危机的压力下破产，改变的是什么？是他们本身的资产负债状况大大恶化了。资产负债比例是每一个微观主体在市场中进行交易的核心标准。
　　所以辜朝明先生认为，在资产负债表危机发生之后，微观主体的行为发生显著的变化，从教科书上讲的利润最大化转变为负债最小化，企业和家庭在每得到一笔钱的时候不是用来做新的创新投资和消费，而是来修复自己的资产负债表，根据辜朝明先生的研究，到2005年日本经济危机爆发15年之后日本的企业就其平均的水平上资产负债比例才恢复到危机爆发前的状态。
　　在企业和微观主体都不愿意借钱、不愿意投资的情况下，谁来替代？维持经济1%的增长是日本政府，日本政府在长期的扩张政策当中借了大量的钱，一部分用来投资维持经济的活动总量的增长，一部分来资助银行，所以日本政府积累了大量的国债，是发达国家政府债务占GDP比例最高的国家，现在日本政府的债务占GDP比例高达180%-200%。美国大概目前也就是80%左右占负债比例。这就是资产负债表危机。
　　辜朝明先生在提出这个观点之后，他批评了很多经济学家，认为日本没有走出这样的危机，给出的对策不是很好，现在基本上日本的经济学家已经认同了这个观点。去年克雷德曼去年获得诺贝尔奖，今年他来北京，他认为本次危机陷入日本衰退的十年，介绍这场性质是要说明我给大家介绍的第一个背景，奥巴马想怎么解决这场危机，我的感觉奥巴马经济问题上有两手，我们做个简单的描述，一个手是推手，一个手是拉手，这两手来把美国经济从危机的泥河中拉出来再送到新的增长周期当中去，这个拉手就是新能源战略，新能源是一个组合性的东西，包括像风能、超导输变电、智能电网，薄膜太阳能技术，新能源储能技术是一个组合的东西，包括制度的变革和产业政策的调整，包括很多需要重新组织和协调的东西。
　　提出这个新能源战略，它要达到一石三鸟的效果，它要解决经济危机，它要对付气候危机，经济危机是百年危机，气候危机是千年危机。同时，他要解决下一个增长周期需要一个大产业来推动，就像以前二十年有一个互联网产业一样，新能源产业被人估计为一个很大的产业，将来有可能达到二三十万亿美元的规模，这样达到一石三鸟的作用。它的推手是什么？就是负利率政策，他要解决零利率下没人借钱的问题，解决货币陷阱的问题，今年3月份美联储说出一句话只说过一次，说当前最理想的利率是-5%，随后美联储就用基础货币购买3000亿美国政府的国债，这个时候美元指数就开始应声下跌，从大约当时的86%一直跌到现在的74%-75%，跌了16%、17%、18%了。为什么？因为我们知道负利率怎么实现？银行最多降到0，不可能降到负利率，负利率两种形式实现，零利率+财政贴息，零利率+货币贬值，财政贴息少数的项目容易做到，大范围根本做不到，而货币贬值可以做到。
　　日本在它经济危机的十五年当中最痛苦的莫过于不能实行日元贬值，因为那个时候日本还是最大的顺差国，日元一贬值美国人就收拾它，我们看周围的效果，包括韩国这次危机爆发后还得贬值40%很快走出来，包括上一次1997年亚洲金融危机之后很多国家货币贬值，小国靠货币贬值解决自己的危机是通常的做法，但是日本做不了，所以日本的危机一直拖了那么长的时间解决不了。美国是可以的，谁可以挡得住美元的升值和贬值？而且它必然这么做，实质上造成负利率看你借钱不借钱，你不借钱你就亏，所以现在美国本土上以美元借贷恢复的比较多，因为利率比较低，美元的套利行为已经飞速的发展起来了。
　　所以一个拉手一个推手是要把美国从经济危机当中拉出来要比较快的走到新的增长周期中去，这是一个简单的描述。当然，奥巴马是比较深刻的批判了小布什的战略和国策。奥巴马如果没有这场危机他是出不来的，某种程度上奥巴马当上总统跟这次危机造成的美国相对比较深刻的反思有关系，冷战结束后美国沉浸在一朝独大的喜悦之中，出现一个战略迷失的时期，沿着冷战的思维到处找敌人，开始觉得中国是自己潜在的战略竞争对手，后来以反恐为自己的战略目标耗费很多的精力得不偿失，一场危机到来使美国的经济，美国的威信都降到最低点，在反思的基础上出现了奥巴马，所以除了像两手战略之外，美国的全球战略目标也发生了很大的变化，如果做简单的描述话可以用一点两线，美国这个点牵着两条线，一个是美欧俄是安全线，一条是美日中合作线，目前最大的竞争线在这条上，俄罗斯军事上的竞争在这条线上，奥巴马第一次到俄罗斯去就提出来你反对我在波兰布置反导系统，放到你的陆地上你管行不行？俄罗斯人一楞，放我的土地上防谁？你在波兰那是防我的，你放我这儿防谁？过了两个月奥巴马在国内宣布取消东欧布置反导系统，他的思想开始超越小布什的冷战思维，已经升华了。
　　所以，美欧俄是一条安全线，美日中是合作线，解决朝核的安全因素之后，加强彼此的合作，实现新能源战略当中，美日中是有高度互补的合作，美国的创新能力、高技术研发能力，日本的部分技术研发能力和高精尖制造能力，中国的中低档制造能力，这本身是一个非常大的市场。所以布鲁金斯研究所的博士他有一个观点就是把汇率都挂起来挂死，共担风险，为共担危机的成本共同分享走出危机，争取下一步繁荣的红利，反映了一部分美国战略上的一种思想，一种倾向，这是一种简单的描述。
　　同时，要把二战前后几十年来战争的焦点，由于传统能源的削弱、石油经济的下降，要把焦点、热点慢慢变成一个核点，促进伊斯兰、促进阿拉伯向巴基斯坦、以色列的和解，这种和解似乎在逐渐的展开。所以两手战略解决危机的问题，一点两线做新的布局，这跟奥巴马总统到中国来，要和中国形成一种可靠的、持续的战略合作伙伴关系都是高度相关的。
　　但是，他的这套想法能否实现？他希望站在产业和道德的高地上，为美国再争取几十年的主导的领导地位，能不能实现？现在还有待观察，香港最后一任大学校长洪定康（音）先生，他去了美国之后回来有两点感受，他第一点感受美国和欧洲是如此的不同，欧洲一片沮丧，美国洋溢着希望，为什么？到美国很多人跟他讲，幸亏我们有奥巴马他带领我们走出去，这是第一点感受；第二点感受他作为政治家仔细研究奥巴马逐渐成形的这套战略，这套新的目标选择，他发出了一声感叹，他说奥巴马万一厌倦了怎么办？他感觉奥巴马这套布局和设想实在是太难了，超乎一般常人政治家所可以担负的，尽管他有一个很不错的精英团队。
　　我们实际上看到，奥巴马每前进一步都是很艰辛的，他的医改方案妥协又妥协，修改又修改当时在参议院通过也差几票，他的新能源战略也只是差几票通过，所以这套布局能否实现有待观察。
　　我们实际看到，他在向这个方向做，并且看到美国的经济在真正的开始逐渐调结构，比如他开始逐渐的把新能源产业研发资助的资金逐渐的明确，开始落实，把试验性的项目开始推出，美国的家庭消费储蓄率开始增长，他对外的关系调解都在进行。
　　第二个问题就是中国的经济我们怎么看。现在围绕着中国的经济，实际上在媒体特别是在政策学术圈里大概是两个方面的意见。一个方面基本上是从短期出发的，注重短期，保8没问题的，保8见成效了，明年9-10也没问题，基本上是讲这个。从这个意义上来讲中国率先进入复苏等等，这是一种说法，这种说法更多是鼓劲和宣传；另一方面，就是怀着比较多的忧虑，认为大问题在结构，真正的问题在中远期、中长期不在眼下，保8可能使原来的结构更趋刚性，没有改进，或者改进太微乎其微。
　　所以围绕十二五的规划制定，一定程度上围绕眼下要开的中央经济工作会议，讨论最多就是保增长、调结构，孰轻孰重要不要调个位置，至于其他的话其实都是围绕它的，促民生那也是调结构。现在看起来，短期内今年的政策做比较大的调整不大，因为政治局，基本上好像似乎有一点点加大调结构的趋向，但是实际上的政策会不会有比较大的变化，现在看起来不太容易。刚才我们蔡总已经看出来了，就房市这块是比较独特的领域，目前还不会起太大的波澜。
　　关于调结构这块，其中一大块批评的意见来自国外，现在随着中国保8实现之后，国际上的学者提出了很多反驳，他们认为全球经济结构的失衡最具有代表的就是美国和中国，美国和中国正好是对着的，美国借债消费、过渡消费和中国过渡投资、过渡储蓄是对着的，美国现在在调，中国像今年更加大了投资的比重，相对消费的比重高一些。中国怎么调怎么办？再加上气候问题、减排问题，现在对中国的压力很大的。但是调结构调的动调不动？调结构谈何容易？
　　大家知道，中国在调结构当中，最大失衡的结构是投资率，现在居民的消费率占比重是35%，像俄罗斯大概在35%以上，日本在60%以上，美国人在70%左右，这是消费率，中国是35%，中国80年代的时候在50%以上，现在只有35%能否把消费率提上去？这个问题很麻烦，消费率是提穷人的消费率还是富人的消费率？富人的消费率看什么才可以提上去？房子是一块，如果把房子算到消费当中去，这块消费上去了，但是可惜在我们统计当中房子很大一块是不在消费里的，怎么提到消费里面去？原来中央研究室的副主任，现在是中国国际经济交流中心的副理事长曾培炎副总理挂帅的所谓高层智库，在一次内部讨论会上曾经讨论过，我们有没有可能研究一下用三年时间把我们的消费率提高10个百分点，从35%提高到45%，想法非常好，但是怎么才可以做到？我们的GDP大部分是30万亿人民币，10个百分点就是3万亿人民币，3年的时间把消费率提升10个点就是在消费正常增长的情况下、已有的增长基础上额外的每年再提一块，三年增加至少3万亿以上，每年额外再增1万亿以上，用什么措施？
　　比如我们举一个例子，这些年来政府非常大的一个德政是给农民免税了，千年的补税一刀砍掉，还给农民中粮直补，这样一算起来以1986年数字算账给农民的好处是1800个亿，一年要额外的增长，在正常消费增长上额外增长1万亿的消费这样的给补了。第二年又有新政策，第三年又有新政策，15个这样的政策，才可以把3万亿额外增长上去，那么我们这次救市以后，有没有这样那样的政策呢？有，一共就两个，一个就是医改，说三年拿出不到9000亿，每年2000多个亿推动医改，其中大概2/3左右直接补给患者，大约可以达到2000亿，但是到现在为止这个医改总的配套价值链不齐，各个省市、各个城市在推，进展相对比较慢。还有一个政策是与房地产有关的，三年搞9000亿的政策，一年3000亿，后来不说了，为什么？搞不来资源。后来推了要增加700万平方米的廉租物，这是70亿的投资，每年3000亿变成100亿了，毛毛雨一点点了，这个政策叫一叫没有了。
　　一个给农民减免税的政策讨论准备10多年，所以调结构是非常大的问题，调结构背后是深刻的利益调整，甚至是权利的调整，是改革。现在最大的忧虑是改不动，我们的改革80年代是两条腿走路，比如农民联产承包，第一步经济改革排出去，第二步取消人民公社政治改革农村走出来了，这是两条腿走路。城里第一步国有企业经济措施比如奖金、利润流程出来之后，第二步在国企当中实现厂长责任制，1985年之后，特别是1986年苏联当时二七大，我们开始内部研究政治改革，这时候经济改革开始加快速度，经济改革的这条腿往前走的很快，中央成立政治改革领导小组，准备研究政治改革，但是由于遇到一场风波后面这条腿没迈出去，滑到一定程度之后要劈叉了，从那之后我们是往后拉，这样一来邓公不干了，老人家一南巡又把钱踢出去了，开放是第一动力的，朱镕基在后面解决难题拖后腿，前面走一步后面拖一下，走起来很累，但是变化很大，积累起来仍然是很大的进步。
　　一直到2001年这条腿挂到WTO车上了拖着你走，2001年-2008年全球化高速的发展，但是危机之后全球化暂停了，大家在反思，没有拖的力量我们就搭在地上了，好像这些年也不大会走路动不了了。三十年的高速发展，我们的改革开放是一定的，我们内在初步调整很多，如果没有这个东西我们能调结构吗？三十年的高速发展之后会不会遇到中期的停滞，长期的停滞，其实这个问题才是问题。谢谢大家！
　　主持人：石老借用美国经济、日本经济，以及中国改革开放三十年以来展现出来的现象，从比较深刻的角度给我们展示了未来，无论是中国的经济和体制都会有的动向，我觉得这也比较适合大家回头深思。
　　今天我们的主题就是酒店式公寓，之前一直在讲宏观的经济政策，这也和我们酒店式公寓息息相关的。
　　下面我们有请富力地产的梁玮先生，就酒店式公寓讲一些比较专题的案例，梁玮先生从业房地产多年，操盘过很多的商业以及酒店式公寓的项目，下面我们用热烈的掌声有请梁玮先生！
 　　梁玮：各位专家、各位同行大家好，刚才我们有听到蔡董、石主任的讲解，从宏观经济、政治层面来给大家开了一个头，其实我们今天主题是酒店式公寓的投资。
　　现在由我来讲酒店服务式公寓，大家看一下可能会有一些偏差，但是我们仔细看他的英文注释可以看是serviceApartment，重点在service。现在我们在市场上更多的听到了酒店式公寓的声音，市场上同时也产生了很多酒店式公寓、酒店式服务公寓等等这样的称呼，被冠以类似称呼的物业有很多种，有的是普通的住宅、商业楼宇甚至有一些在科技产业园区里面也有这样的产品出现，由于在营销手法上面大量的使用概念的借用和诉求的移植，使得服务式公寓在数年间几乎被转化为推广的语言，符号化了。
　　所以大家会有一些混淆，听的更多是酒店式公寓，但其实我们有一点是需要和大家进一步沟通的，因为今天在协办单位当中，我们看到有辉盛国际的出席，这都是在服务式公寓当中的佼佼。下面简单和大家分享一下我对服务式公寓的理解。
　　究竟什么是服务式公寓，它和酒店式服务公寓、酒店式公寓产品物业类型有什么关联？我们服务式公寓面对市场在哪里？是哪些？这也是投资者在市场层面更多愿意了解到的东西。可以从产品和配套这两方面来了解一下服务式公寓。从产品而言，服务式公寓是指为中长期的居住人提供一个完善、独立、具有自主式服务功能的居住空间，这是我从一些报刊、论坛、专家的意见当中节选出来的，同时他们的客房会有多个卧室带有独立的起居室，装备比较齐全的厨房、就餐区、换洗区等等。
　　所以可以说，一套服务式公寓从产品设计的角度以及从使用功能角度来说，基本上是等同于功能齐全、布局合理的住宅。它与酒店以及产权式酒店，我们之前可能也有听到一些产权式酒店，他们在物业类型本质上还是有区别的。但是服务式公寓主要面对的是中长期的居住人群，中长期实现在不同的城市，在不同的时期有不同的理解，但是在天津我们了解到或者接触的这些案例当中发现，我们暂且认为居住在三个月到一年时间可以定义为中长期，也就是说服务式公寓居住人群绝大多数是中长期的、租赁式的居住而并非购买，下面我们还会在购买方面作出一些解释。
　　我们说到这里可以想象一下，其实在天津我们在符合标准意义上的服务式公寓，现在只看到有一个在运行的就是奥林匹克大厦的盛捷服务式公寓，这是标准意义上的服务式公寓，还有友谊路上面的另外一个盛捷，都是雅诗阁集团的。我们再说的远点我们浦东的中粮集团下面的项目是浦东的雅诗阁等等，最近在上海比较热议的项目就是济南路8号，这个项目在营销手法各个层面都相当的经典，但是很多人可能不太知道它的前身，这个项目的前身是雅诗阁在管理的，当时是上海盛捷高级服务公寓，是有这样前提的。
　　在北京我们其实见的也很多的，像北京的雅诗阁life公寓，像远洋地产的辉盛国际等等都是非常专业的。
　　第二我们从配套方面来看，服务式公寓它的配套功能非常的齐全，其中包括类似有酒店的商务配套比如大堂、前台、餐厅、酒吧、商务中心等等，同时也囊括了高级住宅的小型中心、健身中心、私密性社交的场所、图书室、儿童娱乐中心、停车场等等商务配套和生活配套。同时可以给居住人群提供完善的酒店式服务，又可以满足居家的住宅体验。所以我们可以拿八个字来概括这两者之间关系，就是全而精致来形容服务式公寓配套，以此区别酒店的大而豪华，也就是说服务式公寓与酒店式公寓的区别在于他们功能和种类上的不同，现在我们理清酒店服务式公寓的概念。
　　最后可以总结一句，服务式公寓其实是指兼顾酒店和高级住宅配套功能的租住型的住宅产品。
　　第二点谈一下市场上比较纷繁复杂的称呼与命名。我们发现刚提到服务式公寓在称呼上面总是和酒店两个字分不开的，为什么要提酒店？因为其实在市场当中，消费者和投资者心目当中，认为酒店是高档的，酒店是区别于住宅的商品是比较豪华高档的，在营销手法上面会借用，由于很多酒店服务在质方面的提升，所以才会经常被借用“酒店”两个字，实际上在中国内地早期的服务式公寓是脱胎于酒店的，比如说有从事商业地产的同仁会知道喜来登的瑞金公寓是依托于喜来登的酒店是长租客居住的一个单独物业，它是伴随着外资机构以及外来商务人群的进入而产生的。在初期的时候酒店还是这些人的居住选择，当这些人群商务需求由短期转为中期甚至长期的时候，酒店提供的物业服务以及它产品本身已经约束这些人群的需求，这种情况下酒店式公寓就应运而生了。
　　于是，它是由酒店转型而来的，而且有的还是在酒店内挂酒店的服务，也是真真正正享受酒店服务的。所以在市场上可以把它叫为酒店式服务公寓，或者叫酒店式公寓，其实在我们概念当中它就是服务式公寓。
　　最后我们来讲一下服务式公寓面对的市场，从使用市场上来说，从国内的一线城市可以看到，很多人认为服务式公寓是外籍商务人士的专属，我觉得这些描述有一些局限性，因为服务式公寓、酒店式公寓、酒店这几类居住产品是伴随着我们的经济发展轨迹产生的，随着整体经济发展，我们国内经济在蓬勃发展，这些产品已经不一定、也并不全是外籍人士、高端商务人士所享有了，在一些城市当中成为一般具有投资能力投资人所使用的产品，不是一种专属性的产品。
　　总体而言，在一个地方住的比较长的商务客群旅游人群的话，都是服务式公寓的目标人群。另外由于服务式公寓在使用人群当中是以租赁为主，服务式公寓是具有经营特性的，是这样一种产品，具备了经营收益的价值，从此也催生了购买的需求，在购买市场方面服务式公寓更多在现实案例当中更多是以酒店式公寓名称出现的，主要是作为投资性产品出现，购买人通过购买产权而获得服务式公寓的经营权，再利用自行招租、出租的方式将物业租赁给实际的使用人收取租金收益，也就是投资的收益。但是我们现在看到，服务式公寓在销售市场上经常会包装为小业主的投资产品，这样会对小业主以及对提供服务式公寓本身经营者在经营风险上存在隐患，刚刚蔡董提到的拆的很分散，每个小业主投资的预期是不一样的，有的人可能6%就OK了，有的人觉得8%还不够，这种情况下由于自保，为了保证自己的利润，保证自己的收益平衡，彼此之间或许会存在恶性竞争的隐患，这样就会破坏我们整体打造的氛围和招商项目操盘人所推崇的品质，会有影响的，最终形成一个经营的盲区。
　　但是，如果所有的小业主将各自的产权共同委托给一家经营公司来进行招租的话，我认为可能是一个相对平衡的方案，因为在国内来说现在还没有太多可供我们借鉴的项目，因为这里面也涉及到一点就是给大家补充一个小的话题，因为如果小业主是统一的委托给一个管理公司经营的话，他们还是可以进行产权交易的，只不过他是在产权交易过程当中不能影响品牌经营者的，不能参与经营的，只有产权的处置权和产权的收益权，是不能经营的。所以往往我们有时候会以法律上条文规避这个风险，买卖和租赁的原则，但是这一点需要交易双方对法律严格遵守情况下来执行的，这点还是由于在交易新旧业主交替的过程当中，新业主和老业主对投资回报的期望值不一样所造成的风险。
　　所以，就目前市场上比较现实的情况来说，在销售市场上表现优秀的项目，在经营环节往往差强人意，而经营稳健的服务式公寓往往不会冒然进入产权单一的销售型项目。说到这里，可能会抛下一个话题给大家，一个地产商如何通过销售型的服务式公寓，同时创造项目利润，投资者收益以及服务式公寓品牌管理公司的三赢，我觉得是我们今后地产人以及投资者、品牌管理公司之间三者要共同讨论的一个话题。谢谢大家！
　　　　主持人：刚才梁玮先生从房地产业内自己做操盘的角度，以及营销的角度来给我们讲了一讲在他心目当中酒店式公寓以及服务式公寓怎么来定位的，也抛给我们一个比较值得深思的问题，这个问题待会儿我们也会要进行一个探讨。面对现状，我们下面有请天津世邦魏理仕市场研究高级顾问孙健先生给大家分析一下目前天津的酒店式公寓市场的分布以及相关的统计数据！
 　　孙健：大家下午好！首先我要先做一下自我介绍，我是天津世邦魏理仕环球研究部的高级经理孙健，我的部门主要职责是世邦魏理仕内部的研究机构，主要的研究领域包括了写字楼、商业、住宅、工业等几大领域，今天《楼市》杂志给我的任务是谈一下酒店式公寓或者是服务式公寓市场的情况。
　　应该讲，我在很多不同的场合也都讲过不同的物业市场，在物业市场之内我认为酒店式公寓这个市场把它讲清楚是最有挑战性的事情，因为作为酒店式公寓的概念一直在变，而且变得越来越广、越来越宽，不断有新的产品形式、新的操作模式出来，所以把它酒店式公寓讲清楚是一个比较有挑战性的课题。今天在这里我也希望和大家一起分享一下我们世邦魏理仕的观点。
　　首先，我想先给大家看一个图，这个图是说从2006年一直到今年的第二季度天津的大宗物业投资市场，成交了几个主要的项目，2006年天津中心、2007年雅诗阁收购了位于友谊路的君谊大厦，2007年成交五宗，其中招商银行收购罗马花园的商业，天津泰达建设收购了北方金融大厦，东方海外收购了欧家华，海德置地收购了嘉贸中心等等。去年有两宗一个是劝业场内部交易收购了天津商场，再一个是新加坡CDL城市发展集团收购君谊大厦的另一个楼，我们从主要的九个交易来看，作为服务式公寓、酒店式公寓收购了三宗，其实我们从这张图可以看出，服务式公寓市场火爆的程度，当然这都是大宗投资，用于销售的酒店式公寓项目非常多，这个市场随着天津的发展它是不断向前发展，提升非常快的市场。
　　进入今天的主题，我想从几个方面来说，首先是服务式公寓的发展过程、分类、市场主要特征、目前市场的状况以及我们对于项目开发的展望和建议。
　　发展史方面，我们把它分了三个阶段，第一个阶段我叫做由于经济发展，酒店出现了长期包房的需求，同时这个需求是不断扩大的。这个时间我们可以追溯到九几年的时候，当时随着天津的不断发展出现了大量的外资企业涌入，比较有代表性的像利顺德、喜来登这样的四五星级酒店都出现了劈出几个楼层满足长包房的需求形式，实际上最早的服务式公寓是在这个时候产生的。
　　第二个阶段我们可以分两方面来看，首先四五星级酒店由于需求仍在不断扩大，他已经开始建设服务式公寓楼，包括利顺德、喜来登。另一个是说开发商，我们知道天津的房地产市场主要发展是从2003年开始，当时2003年我做开发商，深有感触的一点就是在2003年之前这些开发商主要开发领域是在住宅，2003年随着土地招拍挂的实现，大量的公建性质和商业性质的土地也就是40年、50年产权土地出现，我们再做市场定位的时候，怎么样来消化这一部分土地，一部分的开发商对操作经验比较薄弱，同时在北京、上海又有一些精装修的公寓，包括带有服务的酒店式公寓获得不小的成功，天津的开发商也在开始考虑发展这种产品形式，最早比较有代表性的是小的SOHO，后来又发展到精装修的，然后又加上一些服务逐渐发展成为最早用于销售的酒店式公寓。
　　第三阶段是现在达到逐渐理性的发展过程，也分了三块。四五星级酒店、高端办公楼是由前期延续下来的，基本上还在开发自己的服务式公寓；第二个是国际知名的服务式公寓的运营商开始进入天津，像雅诗阁、辉盛国际都进入天津，而且有不少好的项目；第三个是我们的开发商从最初的被迫去消化公建用地现在转为主动的去开发，其实这里面我觉得有一个原因是说2003年、2004年的时候作为精装修的酒店式公寓也好怎么样也好，天津的市中心还有大量的土地，它的竞争项目可能就在旁边，七十年产权酒店按照住宅标准去走，所以它的竞争可能相对比现在要激烈。现在市中心的土地已经基本上没有了，而且七十年产权的住宅在市中心已经很少有好位置的项目出来了，在这种情况下，我们说酒店式公寓市场得到了一个很好的发展时机，四十年或者五十年产权的项目得到了一个很好的发展时机。
　　回顾了一下它的发展史，我们说分类，分类实际上我刚才说很有挑战性就是指它。我们基本上可以分为三类，第一块是服务式公寓了，它是最传统的项目，产权是统一的，具有高端的酒店管理服务，最有代表性的是目前的雅诗阁的两个项目；第二块是分散产权+统一酒店管理，我们把它叫做狭义的酒店式公寓；第三块最近好像少了一点，以前比较多就是分散产权销售，但是是一个统一的酒店经营，实际上我们管它叫产权式酒店，在外在来看是酒店由经营者去经营，实际上产权是分散的。
　　第三块我谈一下主要特征，首先在区位上来讲可以分几块，第一个是位于市中心的，第二个是交通枢纽，比如像空港，像海港火车站周边，第三位于旅游区；第二是服务，必须要有优质的酒店管理，同时要有一个优质的资产管理服务，特别是用于销售的酒店式公寓，它必须要保证投资者的一个投资回报，资产管理很重要；第三生活方式。这有两个特征，首先是酒店式的管理和服务，另外它要有一个家的感觉，这也是酒店式公寓能够和酒店或者区别于酒店竞争的很重要的一点，首先它有酒店管理，这一点它有别于高端的普通公寓（不带服务的），另外它有家的感觉，它可以和四五星级的酒店有竞争；第四点是说投资。投资我们认为有三块，第一块是回报率比较高，管理上作为投资人来讲比较稳定，这种投资包括两种一种是大宗物业投资；另外一种是个人投资者购买分散产权投资。第二块竞争性比较大，它的可替代品竞争品比较多，我们说作为一个经纪人的概念、投资人的概念可能关注不是产品而是投资回报率，这一点作为一个投资人，比如我要去投资我关注的可能是投资回报率是多少，而对我们具体要投资哪项东西关注的并不多，只要达到回报率我可以选择很多的投资产品，和酒店式公寓形成竞争的就是因为它的产品越来越多，还有高端公寓，高端公寓回报率不差在5%左右的水平，而且它总的投资价格比较低一点，易于出手，还有商业商铺，商业面积可以控制首付款达到5成但是也不是很多，如果选好的地段也有一些价值。还有就是其他的非地产方面的投资，现在也有越来越多的投资产品，和它竞争的种类很多。
　　最后一块受经济大环境的影响，比其他的物业产品要大一些，一会儿我们有一个图可以看出它受大环境的影响。这是世邦魏理仕做的一个统一产权服务式公寓的租金和高端公寓和别墅的对比图。为什么没有分散产权只有统一产权，因为目前我们的分散产权大部分在建设过程当中、在销售过程当中，真正可以拿出来做的案例相对少，我们先看一看统一产权，位于最上面的肯定是服务式公寓租金最高，目前基本上统一产权的服务式公寓的租金达到了180多块的水平。
　　红色的线是高端别墅，它的价格会在50多块，最下面最低的是高端公寓，仍然是具有比较好的装修和条件，但是它缺乏酒店式服务的公寓，它的租金目前在40块左右的水平。我们可以看到，实际上酒店式公寓非常有优势，因为目前的市场存量小，而且需求越来越大，但是它也受一个经济大环境的影响比较大，看到从去年第三季度开始，最上面的绿线开始呈现向下运行的过程，我们知道从第三季度经济危机开始，从我接触的客户来讲，大量的外企开始缩减它的预算，使得过去有一些租住酒店式公寓的客户开始转为租住别墅或者是高端公寓，酒店式公寓的竞争压力加大，租金有一定幅度的下调，这种产品受到宏观经济的影响要大于别墅和高端公寓，我们看到别墅基本上是平的，从去年第三季度一直到现在都是这样的。高端公寓有一点下降后来又马上持平，所受影响要小一点。
　　这幅图是说统一产权的服务式公寓的市场存量，我们看到从2000年以前，基本上存量是400多套，都集中在四五星级酒店之内，2000年-2001年、2002年这两年有一个小幅度的增长，2002年是一个增长比较大的时期，后来基本上保持稳定，目前来讲实际上总套数也不多，基本上在一千多套的水平，它对市场的租金会形成很大的作用，我们知道北京的平均价格基本上是在230块-240块的水平，天津就到了180块-190块，基本上是由于供应很少来形成的。
　　最后，我想谈一下我对于酒店式公寓和服务式公寓发展前景的看法。总结成一句话来讲，需求肯定是将持续上升的，因为天津这个城市的发展越来越国际化，大量的外资机构会不断的涌入，我们接触到的客户也是越来越多的，从供给来看未来的三到五年之内将形成一个很大的量。首先是统一产权的服务式公寓，我们知道天津未来酒店市场会形成很大的供应，维斯汀、香格里拉、希尔顿、海滨斯基都会在三到五年之内出来，这些项目当中会有一些服务式公寓统一产权的。
　　再有是高端的写字楼也可能会有高端的服务式公寓出来，现在写字楼的服务式公寓的供应不太明确。这是统一产权的，分散产权的会更多，我们现在在操作的项目包括未来供应的项目像嘉利中心、中信、中粮大学城项目肯定会有很多的项目出来，这个市场竞争应该是越来越激烈的。在各开发商的水平都很强、品牌都很好的情况下，单纯从产品形式或者产品设计、营销手段竞争可能性比较小，未来的竞争我们预计会转移到以服务、以能不能为客户提供长期回报，包括合作酒店的品牌软件因素为主。
　　最后，我们有几个建议。酒店式公寓话题很大，我们不求全，只给出几条我们认为比较重要的。首先，我们在开发当中建议大家更加关注长期的投资稳定性，关注投资者的利益。我们知道一个投资者投资一个项目他关注的可能是年投资回报率，如果加入货币的时间价值和机会成本、贴现率的话可能我们叫内部收益率IRR的概念，它投资是有一个机会成本，首先我货币投到这个产品之后就不能投其他产品，我可能存到银行利率是3%，我投资个高端公寓收益率是5%，那么我投资酒店式公寓可能给我的承诺是8%，实际上我获得真正的收益是8%-5%=3%的收益，所以说投资者一个是投Yield，另一个关注的是很多人赌人民币升值概念，或者人民币相对升值，美元可能会贬值，它还要赌一个转手再销售的概念。总之，我们认为长期、稳定的回报给投资者一个信心是未来开发商最重要的课题。
　　第二块从产品设备来看，产品设计有很多方面，我不想谈太多，刚才我们谈到酒店式公寓之所以区别于高端酒店的重点是它可以提供给租住者一个家的感觉。包括我们内部也在讨论，也在从客户的特征得出一些结论，租住酒店式公寓的人到底要不要在没有事情的时候回家去做饭、去吃饭，这个问题我们研究了很久，感觉上是一个关键，因为从我本人接触的客户也好、从我们公司其他人接触的客户也好，大多数的中高管在晚上没有应酬活动的话希望回家做饭吃饭，所以厨房的设计我们提出建议大家在开发过程当中要充分的考虑一下，因为我们知道操作过精装修项目的人都知道，卫生间在设计或者最后呈现的效果是非常出彩的地方，因为它的面积比较小，我们会通过洁具的档次、装修、合理的摆位可以做很多的东西，往往厨房是被忽视比较多的，尤其是四五十年产权的项目没有一个独立的厨房或者是怎么样。当然这和单户的建筑面积有很大的关系，我们建议在面积允许的情况下，建议大家关注厨房的设计。
　　最后一点，物业管理、酒店服务、资产管理缺一不可。物业管理可能和酒店完全是同一家服务商来提供，有可能是分别不同提供，对于资产管理这块我们认为在销售之后，如果要形成一个酒店持续的经营或者保持投资的稳定，找一个非常好的资产管理商是非常重要的，它可以提供大量的服务，包括招租、从全国范围内进行服务，都是非常重要的。所以说这三点我们提出来建议大家在开发过程当中有一个关注。
　　最后我代表世邦魏理仕祝大家在新的一年内身体健康、万事如意，谢谢大家！
　　主持人：感谢孙健先生。今天我们到场的也包括雅诗阁天津的邓丽女士，我们在峰会的期间得到雅诗阁天津和上海公司的专业建议，包括梁玮先生也提到雅诗阁，雅诗阁目前作为全球最大的国际服务式公寓的业主和运营集团，在全球22个国家66个城市当中拥有服务式的公寓项目，在中国25个物业项目遍及北京、深圳、上海、天津12个城市，在深圳二十年前就出现了雅诗阁运营的项目就是国际大厦，后来中途有一段时间的撤出以及后来包括奥林匹克大厦、盛捷友谊服务式公寓，我们有兴趣的嘉宾可以通过我们的服务人员和雅诗阁的相关负责人多聊一聊，关于酒店式服务公寓的运作。
　　今天各位专家不论是从宏观还是微观上给我们讲了讲现在的经济形势以及一种新的产品的产生，包括蔡总提到未来的发展市里越中心的位置产品可能越来越趋于高端化，而我们所谓的普通住宅可能会更多的向郊区化转移。在座有很多酒店式公寓的开发商，下面我们请几位开发商的代表上台来共同聊一聊关于酒店式公寓产品、市场、未来前景方面的看法，包括我们《楼市》的出品人蔡董一起共同探讨。
　　下面我们有请蔡董、天津环球金融中心的勾总、富力地产的梁总和天津中心的潘总。
 　　主持人：我们探讨主要还是关于酒店对于地产项目、酒店式公寓之间的概念和互相之间的推动，今天我们在会场上给来的嘉宾有一份资料，现在目前在国内排名前十位的酒店的运营集团，这些集团大多旗下会有一些子品牌，包括金融环球中心的盛吉瑞斯酒店，是世界顶级标志的酒店，包括和天津中心合作的酒店，富力一直也在长期和辉盛国际、雅诗阁高端的酒店运营商接触，我想问一下勾总，我们知道金融街在北京其实相当于是开创了一个新的区域，金融街吸引大量的银行和企业的进入，也引进了盛瑞吉斯的酒店，是否会带来一些影响和促进作用？
 　　勾文清：是这样的，本身可能北京的地产界比较清楚，金融街比较擅长综合体项目的商务地产运作，在天津这个项目我们当时规划拿地按照规划要求，设计20万平米的甲级写字楼，两座水岸豪宅，还有酒店式服务公寓，还有提到的酒店，这个酒店定位是号称奢华低调的私人服务式的酒店，等级比北京金融街维斯汀还要高两个级别，全球可能是16家，天津是第16家，全国有3家，北京有1家，北京那一家是美国总统去了之后指定的酒店，它的口号是专门为大人物服务的小酒店，它的整体规模并不是很大，我们当时打造这个项目的时候是想通过我们这个酒店的品牌输入来提升我们整个项目的品质感，说句实话当时我们公司拿到天津这个位置，从产品形态来讲我们确定做综合体，希望把它做成更高端的精品，不简单的是说豪宅做成多大，尺度感有的大，或者里面是贴金还是贴银都不是真正豪宅的标准，或者整体社区的标准，更多是地段、自然景观、资源战略，同时还有项目内附加的背后总体的东西，我们的写字楼我们有什么资质，我们的商业有什么资质，怎么把销售物业和整体的物业进行一个打包，现在是一个项目品牌比较难的问题，怎么达到平衡点是目前各个地产商遇到最难的一个问题。
　　主持人：刚才我们一直说资产的剥离，商业的持有，酒店的不散售，酒店盛瑞吉斯落座天津金融中心，是否对客群有直接的划分或者是产品层次的提高？包括在后期这个酒店是否能为津门津塔公寓提供一点入户的房屋整理之类的服务？
　　勾文清：是这样的，我们写字楼旁边有酒店式服务公寓，但是它实际上是像世邦魏理仕提到从两个层面说，我们有一个是统一产权的，大部分从开发商角度来讲是销售的，统一产权可能不用说了，是比较专业化，现在遇到问题是大部分开发商都要追求所谓的产权的销售，这是实际的情况，包括资金也好不能允许你等到整个持有的模式，我们这个项目也是面临这个问题，我们也是全部打散销售，从产权来讲是分散给不同的小业主，物业管理酒店服务和资产管理是怎样进行搭配的，好比我们的物业管理请的是第一太平戴维斯来做，请第一太平来做资产管理他们也来做，我们和他谈的模式就是和很多物业公司来讲，你的物业费多少我包给你自负盈亏，可能物业公司会考虑这个就挤压费用，所以我们考虑你只享受人员工资和你得到的收益，从物业角度来讲对一个项目，对物业的服务水准是有一定的支撑作用，这一点是一个保障，同时它本身也是做资产管理出身的，所以对资产管理有一定的支持。
　　同时圣瑞吉斯酒店是委托的管理，它能够提供酒店的服务，它本身是提供一个项目，你现在的服务式酒店公寓到底客群是哪些人，我个人认为可能是还有局限范围的，独立的区域可能盖出一个服务式酒店公寓不能成为完全的服务式酒店公寓，要么就是在北京CBD整个区域的支撑，你要考虑到哪些人去住。同时，本身酒店式公寓现在概念来讲可能像您提到的有些产品是扩展化了，不是传统的，好比六十平米、一百平米，有些发展趋势，如果说小面积的酒店式公寓更需要酒店服务机构，酒店做依托给它提供场外的支援，如果说全部生活功能在酒店式公寓当中解决可能在这里是解决不掉的，所以需要物业管理、资产配置，需要相关的机构帮你解决这个问题。
　　　　主持人：我们知道天津中心原来在南京路整体收购了一个楼之后进行整体的改造，包括商业、写字楼以及公寓，引进来福士酒店去做，我们把天津中心公寓也做了一个散售，也就是非统一产权的，我们想了解一下天津中心在非统一产权，后期运营会存在一定的问题，看看我们天津中心是用什么办法更好的去解决这个问题的，包括资产管理和资产的保值、增值。我想和潘总聊一聊。
　　潘东培：就天津中心来说，它是四位一体的综合体，我们定位高端体是来福士酒店就是希望这个项目在城市核心地段整个定位相匹配，保证它的高素质、高品牌，在这个情况下我们的目标客群不管是投资客还是租客住客我们面对的也都是尖端的人士，我们在考虑到分散产权销售酒店式公寓的时候，我们也和世邦魏理仕进行研究，我们投资市场也面临国际市场，到目前为止我们销售的70%的业主都还是回头客户，因为他们对世邦魏理仕非常熟悉，他们70%客户都是选择之后进行管理，我们在服务上看似是本人其实是管理集中的。
　　另外我们在国内销售也是开展的，我们的投资客大部分也都是来自于上海、北京以及在天津有着国际背景的投资客，他们对这个项目的整个经营理念、服务品牌都非常的熟悉，这些客户也是大部分做资产管理的，我们对分散产权这方面我们的顾虑就不太大了。
　　还有一个问题就是说，这种高端的服务式公寓你怎么样保持持有的价值，因为其实对国际投资客不仅仅看租金回报，他在乎的是天津城市的发展，天津经济的发展，这些是城市中心价值提升的根本原因，城市中心的地段价格和物业价值的升值和保值，除了支撑城市经济发展另外还有服务系统的完善，我们通过和CPRA的资产合作，另外也会提供一部分的酒店式服务，使项目服务体系达到了最高标准，因为来福士也是全球顶级的酒店，和半岛四季是平行的酒店。
　　所以在这种高端的服务下保证这个项目的持续发展，这也要讲一个故事，当初我们在研讨天津定位的时候，那是2006年的时候，我们发现天津的物业管理服务的品质还是跟一线城市比有一些差距的，我们要让这些主客方投资人真正能感受到物业的价值，是要在这方面做好。所以我们在这方面只要有一个好的合作伙伴，在我们投资客也认识到资产管理价值的话，它的物业价值持续竞争会很快和周边项目迥然不同。
　　我在天津中心这个位置划一个圈，周边哪个物业好？很少有外国人想住的，高端公寓为什么和服务式公寓差距这么大，这是一个很重要的原因。大概2005年、2006年、2007年梅江发展很快，很多物业管理发展很快，现在我们听说很多外国人从这里迁出来，这也是投资人对物业管理认知不同造成最后价值的损失，所以我们对天津中心公寓四位一体的综合背景下，高端服务品牌的支持下它的市场是可以把握的。
　　　　主持人：潘总想告诉我们，外来的人士分享我们好的产品，天津本土的人士没有认识到这个项目是比较好的产品。现在是2009年底，在过完年会有更多的酒店式公寓的面市，和伯尔曼进行合作的，小白楼也是商务区域的富力中心，我知道刚才也提过富力和酒店品牌一直也有沟通，我想问一下梁总，富力咱们明年推出的项目到底是怎么定位的？或者说它是否会有一些更具备价值的服务在里面，也给我们市场的投资人讲几句。
　　梁玮：富力是从2005年进入天津市场的，在市场上以做高档住宅来被大家接受和认可的，其实富力中心项目如果经过小白楼这个区域都会比较清楚，它与比较有名的烂尾楼是一路之隔，说明它的位置比较明显，但是对于我们公司来说为什么一直从2007年拿地到2009年还没有正式推向市场，有那么几个原因。第一也是由于在2008年的时候整个市场的经济环境不好，公司考虑到投资收益的风险，从2008年就推出的推售计划。
　　公司内部对天津市以及一线城市的一些高端物业做研究、做学习。其实我们在制作过程当中也在反思我们自己的产品，这一年多将近改了300多个版了。
　　主持人：什么概念？
　　梁玮：主要还是两个方面，一个是从产品的结构，因为它是结构带着建筑走，是这样一个情况，调优化性，使成本最优化，安全性要达到；第二是调产品，大家可能比较关注户型比例，或者说我们户型功能化设计如何。基本上70%的时间都是花在调产品内部设计方面，因为在老板心目当中不会把土地性质看的太重，不管你是公建也好，公寓性土地也好、住宅土地也好，只要这个地块存在销售的价值，它就会把它做成这种产品，而且希望把它做到最优化。
　　所以，从我们的概念当中我们没有把它当做公建产品，而是当成豪宅来做。从这个角度上来说，这个产品可能会比已经面市的产品在某些层面上多花了一点功夫。比如说我们的公寓塔楼产品是朝着住宅化去做的，首先第一点是提高它的舒适度，把它的居住功能性与住宅的功能性同步，一般现在我们看到的公寓产品就是在市中心的酒店式公寓产品看不到阳台的，可能很多是做不到独立厨房的我有。
　　主持人：就是说也许我们在酒店服务上面不一定有实质上的管理，但是我们能够做适不适合于酒店公寓配套、环境、厨房，酒店家的感觉这上面下功夫？
　　梁玮：对！因为现在是这样的，其实我们和雅诗阁在2008年的时候有很深的接触，2008年-2009年的上半年，我们一直和辉盛国际沟通，我们沟通的前提是什么？我们委托的这部分一定是我们不销售的，但是可能由于公司在投资收益方面判断就暂缓了计划，但是我们还是非常欣赏这些合作方的品格。
　　　　主持人：我们还是非常期待富力明年能推出一个让人眼前一亮的产品。蔡董也坐在这里，原因就是蔡董几乎每个月来天津看看飞速的发展，以及在天津有大量的投资，也包括方方面面在北京全国各地的朋友，他在博客上也都有大量的推介，蔡董的博客点击量还是非常大的，过了一百万吧？并且也赶上了天津房价还没有快起来之前出手几套房子，今天作为一个买房人您对高端的公寓产品您是怎么一个心态？是怎么来看待天津的高端公寓它未来发展的走势？
 　　蔡鸿岩：我是一个职业者的角度看待这个城市的产品，我来了之后整个城市的规划还是比较了解的，因为我同时也是河东区的招商顾问，对城市中心区发展的情况还是比较了解的。我横向去看，北、上、广、深四个大城市它的房价已经很高了，市场的发展时间已经很长了，市场相对比较成熟，价格也已经很高了，而相对天津由于有环渤海的发展战略之后，天津的发展已经开始起步，快速的启动期，在这个时期我们回想历史的时间，最早深圳在起步的时间、浦东的起步时期，那个时候我们去看满目荒芜的时候，那时候大家不知道会建成什么样子，那个时候投资者不论做什么生意的，只要你投资进去的时候一定是有大的回报的，有增长空间的。
我们用历史去看环渤海这是中国的一个新的经济增长极，而天津是环渤海居中的城市，我认为它的房产是价值洼地，是一个等待被发现的价值洼地。另外，从投资来说，买房子投资置业，我记得我1995年在北京《精品购物指南》我在房地产版，我一边做报道，一边学习房地产的知识，一方式我跑房地产写稿子的时候按揭都不知道是什么，期房、楼官的概念全都没有。那时候教北京买房人买房看第一地段，第二地段，第三还是地段。第一次认识邓智仁的时候，他的助理跟我说有一个他们做房地产投资有一个叫好物业不过长安街，长安街以南在北京去看吧在90年代初期的时候认为都不是好的物业，包括到现在北京在房地产版图上来说，长安街以南和以北就是有价值的区分，所以地段的位置非常重要。
昨天《北京青年报》在一块吃饭的时候说了几件事，北京《法制晚报》和《北京青年报》下属的报纸，他们报了一个北京的一个地王拿了这个地，现在已经开始施工了，结果让法版曝光了，因为土质环保部门检测这个地方是严重污染的土地，要求要起土方超过4米，而且要密闭车运输到一个环保岛上对土质进行清理，但是它这个土质只是取了1米多，而且在路上有很多的洒露，《法制晚报》就曝光了。我们从小到大在北京长大，我们大概有区位的概念和地价的概念，在我的观念当中我唯一的担心这个地方做不了高端项目的原因是这个地方是化工厂区，化工实验厂、化工二厂都在这个地方。
　　所以在地段的价值判断上，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，这是房地产投资的铁律。到天津来买房子的时候，金融中心主体封顶了，写字楼整个高度已经矗立在这儿，再看周边的环境，市政条件、海河的情况，当时我就定下来买了，另外两个合伙人一人买了一套，还有身边的朋友渣打银行的董事他也在这儿买了，也都是我推荐的，因为做地产的大家还是有基本的共识，价值洼地，市中心这个地方同时又考虑到金融街投资的，这个公司的资金实力没问题，高端产品的开发经验也有，还有一个很重要的就是瑞士酒店品牌在里面。
　　因为今年我在北京另外一个地方买了一套房子，据说现在和喜来登在谈，因为我知道这个内部信息，甭管怎么样这个开发商的开发理念需要这么做，需要把其中一栋楼拿给一个酒店管理公司去进行酒店式公寓，贴牌之后价格一定要上升的，那个可能比这个更值钱一些，投资回报会更好一些。
　　主持人：我听蔡董说这么多，我听出来几点，针对就是投资人投资酒店式公寓第一是地段，第二是所参与的酒店管理公司，第三就是开发商自身的品牌实力。我们知道在座的这三位所在三个公司都是属于比较有实力的，今天我们主要的话题也就是这样，我们最后也是给三个项目的代表通过媒体推介一下自己项目的机会，大家用简短一两句话，向买房人推荐一下自己的项目。
　　因为项目都是都是来自于市区的，还有滨海新区的，包括像瑞湾国际、德圣公馆、皇冠国际这几个项目没有来得及参加，但是同样他们也是在那个区域里面首先崛起的酒店式公寓。
　　潘东培：天津中心就是在天津的中心嘛。
　　勾文清：绝对地段就是绝对价值。
　　梁玮：前面两位都是开盘项目，我一直想说一句话就是，我们所有的竞争对手都在眼前一个一个走过去，从天津公馆到金融广场到天津中心，到明年津门津塔售謦了，手下就是我们富力了，这在我们这个地段还是值得关注的。
　　主持人：感谢各位嘉宾参与到我们这个环节。本届峰会也给很多业内人士交流很多品牌，会下我们大家也可以在外面多多交流。
　　接下来还有比较重要的一个任务，就是我们先把酒店式公寓意义广义了，世邦魏理仕也提到了狭义上就是酒店式公寓，只要依托于酒店的商业综合体我们都可以统称为酒店式公寓，就算没有酒店来统一经营的管理，但是它同时可以享用酒店的服务，我们都可以称之为酒店式公寓，我们在今年年底也有比较大型的活动就是针对整个天津地产圈的评选，就是天津楼市风云榜的十大领袖的评选，这次活动也同时启动我们即将开始的评选，包括酒店式公寓，包括别墅，包括商业体、写字楼，也包括了很多的服务机构、代理公司、广告公司等等，这也是便于给广大的大众和我们业内业外的人士了解更多的房地产品牌，更加值得信赖的品牌。
　　下面，我们感谢几位嘉宾！下面再耽误大家一点点的时间，这次活动我再宣读一下我们本次2009天津风云榜十大领袖酒店式公寓的候选提名，我们从很多的项目里面只是截止本次活动，接下来可能会有很多酒店式公寓的入围。本次入围提名的：
　　金融街喜达屋集团，圣瑞吉斯酒店，也是最高端的饭店标志。
　　天津中心依托与来福士酒店旗下的酒店式公寓，包括天津最早的国际大厦
　　还有在滨海的德圣公馆是洲际酒店旗下的假日酒店提供服务的
　　皇冠国际由皇冠假日酒店提供的
　　昆仑中心它是雅高旗下的铂尔曼品牌
　　滨海瑞湾国际它是依托本土酒店管理公司，中国国际贸易中心全资子公司提供服务的
　　名致精品酒店公寓它是辉盛国际旗下的名致精品品牌
　　万丽国际公寓下的品牌
　　君隆广场喜来登旗下的
　　盛捷友谊服务公寓以及最早期的华夏国际公寓
　　由于时间的关系，本次论坛就到此结束，再次感谢各位嘉宾的光临，感谢大家，同时也请大家关注我们马上要启动的2009天津风云榜的十大领袖商业的评选，谢谢！
 
 
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对不起，暂时没有内容！