2009-2012年房地产中介行业竞争格局与投资战略研究咨询报告

    房地产中介服务行业是房地产产业链的重要组成部分,是房地产商品房生产、流通和消费不可或缺的媒介和桥梁。其涉及房地产开发价值链的前、中、后期,广泛开展房地产顾问咨询、土地评估、营销策划、代理销售、经纪、房地产按揭等业务。我国房地产中介服务行业随房地产行业市场化改革发展而来,其专业化程度逐步提高,行业价值不断得到体现,市场前景十分广阔。房地产中介服务行业在国外已有近百年历史,在我国仅发展了二十多年,仍属于年轻的朝阳行业。其发展过程可以分为1988年-1995年的萌芽阶段,1996年-1999年的起步阶段和2000至今的快速发展阶段。作为房地产市场的重要组成部分,房地产中介服务业的发展对促进房地产市场发展起到了重要的作用。作为一个新生的行业,我国房地产中介服务行业的未来发展潜力巨大,其主要的趋动因素来自于两个方面:一是其所依立的房地产行业持续发展;二是行业本身的进一步生长成熟。虽然我国房地产中介服务行业在近几年取得了长足的发展,但与国外成熟市场相比仍有巨大的差距。如美国大约85%的物业交易是通过中介机构完成的,而即使在我国房地产开发行业发展时间早、市场化程度高,经济发达的珠三角和长三角地区,由中介代理的新增商品房的市场份额也才刚刚达到50%;在房地产开发行业发展相对不成熟的其他区域,由中介代理的新增商品房的市场份额约10%-30%,由此可见,房地产中介服务行业未来业务具有广阔的空间。

    2007年房地产市场经过了前一阶段的调控压抑后，需求短时间内爆发，成交势头迅速回转变热。然而，2008年初以来，全国市场骤然滑入低谷，直至2009年年初，被压抑了一年之久的购房需求重新释放，引燃了2009年的楼市火爆。进入2009年以来，国家救市政策效果初显，各城市的楼市成交逐步回升，减价优惠逐渐减少，提价现象屡见不鲜，到了5月份全国市场出现了全面回暖态势，上海等城市创下了2008年以来的成交新高，全国房价也呈现普涨态势。同时在经济逐步复苏，通货膨胀预期不断增强的背景下，投资客纷纷进入房地产市场，推动了高档住宅、别墅产品等投资性物业的热销。从2009年上半年的成交量来看，多数城市同比大幅上升，合肥、海口与去年同期持平，主要是因为这两个城市受全国市场低迷影响较小，2008年下半年当地市场才逐步下行。尤其是5月份，全国市场成交高涨，相比2008年和2007年的月均成交值来看，绝大部分城市的成交量都出现较大幅度的回升，说明市场已经全面回暖。其中杭州、无锡、成都等城市当月成交量相比2007年月均成交量的增幅超过了100%。在市场回暖的推动下，2009年成交屡攀新高，市场存量则不断下行。从2009年5月底商品住宅的存量来看，在连续多月市场回暖、成交回升的情况下，除了长春由于当月供应大幅攀升使得存量与上月基本持平外，其他多数城市的存量都不断减少。

    依照目前的成交走势，多数城市的存量基本上在几个月内就能去化，若未来新增供应跟不上需求，有可能引起市场供不应求的矛盾，价格有进一步上涨的可能。2009年以来商品住宅的价格也不断上升。深圳、广州等华南城市在年初率先出现了新一轮涨价。到了4、5月份，这一轮涨价风潮席卷到全国各地，多数城市的项目出现普涨现象。尤其是上海、北京等一线城市，项目价格的涨幅较大。二三线城市的价格表现则较为多样化，长春、大连、常州等城市房价较为稳定；重庆、成都、苏州、宁波等城市的房价微涨；而西安、济南等个别城市还有部分楼盘价格出现小幅下调的现象。从项目来看，随着市场回暖，全国各地的项目借势涨价，与最低点相比，涨价幅度在5-25%之间，个别楼盘涨价幅度达到40%左右。多数楼盘在2008年下半年、2009年初达到了项目价格的最低点。这些楼盘在2008年市场低迷时进行降价销售且降幅较大，取得了不错的销售业绩。当市场回暖时，开发商重新提价，项目销售价格逐步回涨，但仍获得了客户的认可，销售业绩不俗。

    本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国务院发展研究中心、国家经济信息中心、中国房地产行业协会、北京房地产中介服务行业协会、上海市房地产经纪行业协会、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查研究，以独特精辟的视角，对我国房地产中介服务行业发展现状、市场状况、政策状况、发展趋势等进行了分析。本报告还对我国房地产市场尤其是二手房市场、租赁市场做了深入探讨，并详细分析了房地产中介服务行业优势企业的发展战略、经营状况，是房地产中介服务企业及相关企业和单位、计划投资于房地产中介服务行业的机构等准确了解目前中国房地产中介服务市场发展动态，把握房地产中介服务行业发展趋势，制定市场策略必备的精品。